高端财经网 > 要闻 > 正文

万科的花招挖个坑就可以卖房收钱了

2020-03-23 22:31:05 作者:责任编辑NO。杜一帆0322

来历:诗与星空(ID: SingingUnderStars)

3月17日晚,万科举行2019年度成绩发布会,2019年,万科完成运营收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净赢利388.7亿元,同比别离增加23.6%和15.1%;完成出售金额6308.4亿元,在全国产品房市场的份额约4%;完成运营性现金净流入456.9亿元。

脚踏实地的讲,王石年代的万科,是值得尊重的万科。现在的万科,现已泯然世人矣。

王石提出的“轻财物重运营”战略转型,刚刚有了起色,但在成绩导向的继承者带领下,又绕了个圈子,回到了老路上。

什么是轻财物重运营?

所谓轻财物,便是2013年起,王石提出的,万科不再追求联营楼盘的控制权,乃至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,但一般这类项目的运营管理仍会由万科担任,万科也可从中收取必定的管理费、或要求取得高于股权份额的超量分配权。

这种形式最典型的改变便是营收增幅不明显乃至有下降趋势,但净赢利增加,公司分散了运营风险。

当王石脱离后,悉数又回归了“正轨”。

在万科营收冲上前史新高的时分,郁亮喊出了“活下去”。

一、

房地产企业的成绩有多水

房地产企业是最特别的职业,人们现已习气的运营形式其实是很不合理的。

举个栗子。

你想去买一辆轿车,跑到4S店,发现出售小姐正喜形于色的站在一圈轿车模型边上。

你满脸利诱的走上前,售车小姐说,这款车型是刚刚加推的,您付出全款后,咱们就去买铁皮出产,后年4月就可以提车了。

你像看傻X相同看着她。

是的,换个任何职业,都不太或许会出现房地产的运营形式:挖个坑就可以收钱卖房了。

这种特别的运营形式也带来了房地产职业特别的财报形式,简直一切的方针都是失真的。

公司的营收和净赢利并不是当期运营效果的展现,公司收到的钱并不能立刻完成出售收入,只能计入预收账款(新准则为合同负债),账面的出售收入大概是3、5年前的出售效果,费用却是当期发作的费用,最终生成的净赢利代表的是不管不类的成绩。

怎样判别当年的运营效果?

要看合同出售额,但这个合同出售额又不表现本钱。

关于房地产公司来说,有一千零一个理由来润饰年报。可以做的花里胡哨而让投资者看的一头雾水。

那么,房地产企业报表项目里,什么最重要?

现金流,确切点说,运营性现金流量净额。

二、

聚沙成塔,运营性现金流变戏法

在2019年年报发布会上,万科董秘朱旭自傲的称:这现已是万科接连11年运营性现金流为正。

这个看似简略的方针,恒大、融创、碧桂园都做不到。

运营性现金流量净额为正,意味着公司出售房地产收到的现金要大于拿地付出的现金。公司处于稳健运营时期,是活跃向好的趋势。

可是,万科的运营性现金流里,挖了很大一个坑。

多年前,表哥搞海外IPO的时分,和某世界大地点报表的其他项目上不合特别大。

通过深化沟通,表哥决议让分公司把其他项目持续拆解,都清晰列示出来,比方管理费用—其他,逐笔列出都有什么。

后来,报表项目中,其他的其他,从分公司收集上来的纸质阐明,用纸箱子装,收集了好几十斤。

投资者在看财报的时分,常常疏忽其他,这不是个好习气。

比方,万科的运营性现金流里,收到的其他与运营活动有关的现金和付出的其他与运营活动有关的现金,学识十分大。

表哥做了个对照表,近10年来,绝大多数年份,万科的收到的其他与运营活动有关的现金小于付出其他与运营活动有关的现金。

但2019年不相同,收到的要比付出的,多出了差不多100亿。

那么,其他与运营活动有关的现金,都是些啥?

翻开年报附注,恍然大悟。

是和联营或许合资公司及外部公司之间的往来金钱。

一家房地产公司,和联营公司合资公司乃至外部公司搞什么?

本来,这是房地产公司抱团的一种玩法。

由于监管层对银行告贷约束十分严厉,尽可能的不让太多资金流入房地产。房地产企业们自发构成联盟,告贷贷的多的暂时花不了的,就把剩余的额度转让给其他房地产公司。

也便是说,这些账面上放在运营性现金流的金钱,本质上是筹资性现金流!

所以,见证奇观的瞬间来了,2019年公司在联营公司合营公司的“援助”下,才让运营性现金流量净额那么美观!!!

不难发现,2014年曾经,王石带领的万科在有意自动压低这种现金流,2015年今后如脱缰野马高速增加,而2019年再次削减,却是被迫的,由于一切的房地产商都很难筹钱了。

三、

利息本钱化和固定财物的折旧年限

1、超长待机。

一向没太留心房地产公司的折旧年限,尤其是商业地产。

在A股上市公司中,房子建筑物的折旧年限遍及在20-40年左右。40年一般是一个比较长的年份,究竟大部分上市公司建厂都还没那么久。为了削减对赢利的影响,单个重财物运营的公司比方钢铁类会把房子建筑物的折旧年限拉长到50年。

万科的房子建筑物,折旧年限多少年?

70年。

万科的房子建筑物2019年计提折旧4.58亿,尽管不是特别多,可是70年的年限实在太长了。

2、利息本钱化

房地产企业还有一个特别风趣的现象,便是遍及采用了利息本钱化。

比方万科,赢利表中,利息为92.55亿元。

你认为这是悉数的利息吗?

依据会计准则规则,契合必定条件的告贷,利息可以计入存货、在建工程等,然后本钱化。

2019年年报显现,陈述期内,万科实践利息支出算计 139.6 亿元,其间本钱化的利息算计 56.9 亿元。

累计本钱化的利息高达163亿元。

当然了,万科简直是一切房地产公司中利息支出最稳健的,本钱化份额不高。过几天,恒大、融创的财报发布后,表哥会给我们开开眼告贷八千亿的房企是怎样玩转利息本钱化的。

什么叫做早上一睁眼,一天就欠银行好几个亿。

所以春节期间,大做广告搞全民打折买房,也就可以理解了。

四、

房价?

2020年,房价会怎样?

我国最优异的房地产企业,都绰绰有余成这样了,你说呢?

“如果发现本网站发布的资讯影响到您的版权,可以联系本站!同时欢迎来本站投稿!